Tapu sicili taşınmazları ve taşınmazlar üzerindeki hakları gösterir. Tapu sicili yalnızca kadastro yapılmış yerlerde tutulur. Tapuya güven ilke uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
Tapu Siciline Güven İlkesi Nedir?
Tapu siciline hakim olan ilkelerden biri olan tapu kütüğüne güven ilkesi ile Devlet tarafından tutulan sicillerin yarattığı hak karinesine dayanarak bir ayni hak kazandığına inananların iyi niyetinin koruması amaçlanmıştır. Tapuya güven ilkesinin önemli sebebi açıklık ilkesidir. Vatandaş tapuyu görebilir ve devletin tuttuğu tapuya güvenebilir. Tapuya güvenen iyiniyetli 3. kişinin iyiniyeti tam korunur ve edindiği ayni haklar geçerli olur. Buna tapunun olumlu/müspet ilkesi denir. TMK m.1023’de düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanunu Madde 1023- Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
Tapu Siciline Güven İlkesinin Şartları
Kazanım sadece iyiniyetli 3. Kişiler için geçerlidir. (Mirasçılar 3. Kişi değildir)
Kazanım sadece ayni haklar için geçerlidir.
Örneğin; A kişisi taşınmazı üzerinde B şahsına bir ön alım sözleşmesi kapsamında bir ön alım hakkı tanımıştır. A daha sonra C’ye taşınmazı satıp devretti. Ön alım hakkı şahsi hak olduğundan dolayı tapuya güven ilkesi çerçevesince korunmaz. Şahsi haklar tapuda gösterilmez ancak şerh edildiğinde 3. kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.
Tescil anında iyiniyetli olması yeterlidir.
Kazanım tapu siciline güvenerek ayni hak kazanımı içindir, sicil dışı bir hususa güven korunmaz.
Örneğin; A şahsı kendince bir nüfus cüzdanı üretti ve taşınmazı B şahsına devretti, tescil sahibi şuanda B kişisi. Tescil yolsuz olduğundan dolayı bu durumda tescilin düzeltilmesi davası açılır. B şahsı aradan bir zaman geçtikten sonra üzerine 100.000 TL koyarak C kişisine sattı bu durumda C kişisine dava açabilir miyim? C kişisi iyiniyetli 3. kişi olduğundan dolayı tapudaki yolsuz tescile güvenerek işlem yaptı. Bu durumda yolsuz tescil iyiniyetli 3. kişiye devredildiği an iyiniyetli 3. kişi korunur.
Örnek 2: A şahsı sahte vekaletname ile benim malımı B kişisine devretti. Bu durumda taşınmazın maliki B kişisi değildir, sadece yolsuz tescildir. Bu durumda B kişisi bu taşınmazı ipotek göstererek bankadan 100.000 TL çekerse bu taşınmazın rehin durumu ne olacak? B kişisine yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açılabilir mi? B kişisine yolsuz tescil düzeltilmesi davası açılabilir ancak bankanın rehin hakkı korunur. 1023 ayni hakların tamamını koruduğu için rehin hakkı da bir sınırlı haktır dolayısıyla banka korunur.
Yargıtay Kararları
Dava konusu taşınmazın aile konutu” olduğu hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. Eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. ( T.MK. madde 19411) Konut üzerinde , hak sahibi olan davalı kocanın eşinin açık rızasını almadan ortağı olduğu dava dışı şirketin kredi borcunun teminatı olmak üzere, konut üzerinde diğer davalı banka lehine 25.8.2005 tarihinde ipotek tesis ettiği anlaşılmaktadır. ipotek tesisine ilişkin işlemden önce taşınmazın tapu kütüğünde “aile konutu” olduğuna ilişkin bir şerh bulunmamaktadır. Bu durumda davalı bankanın ipoteğe ilişkin kazanımı, iyi niyetli ise korunur. ( T.MK. madde 1023 ) ( … ) ” (Y.2.HD:, T. 26.5.2011, E. 2010/19635, K. 2011/9192)
“Mera, yaylak ve kışlaklar, kamu mallarıdır/ar. Kamu malları özel mülk konusu olamazlar ve zilyetlik sebebine dayanılarak tapuya tescil edilemezler. Böyle bir tescil vukuu bulmuş ise, tapu kayıtları hukuken yokluk ifade ederler. Bu yerler için tesis edilmiş tapu kayıtları üzerinden iktisapla bulunan kişilerin de MK. ‘nun 638. ve 931. maddelerinden yarar/anmaları mümkün değildir. Açıklanan durum karşısında hükmün gerekçesi, hukuken geçersizdir. ” (Y.14.HD., T. 15.12.1981, E. 6939 K. 7298 3)
“Tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplam düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapla bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. ” (YHGK., T. 30.11.2011, E. 2011/1-614, K. 2011/714)
“(…) Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.” (Y.1.HD., E: 2014/13259 K: 2016/397 T: 18.01.2016)
“( … ) Yasa koyucu anılan ilkeden hareketle, tapu sicilinde mevcut kayda güvenerek, iyi niyetle bir ayni hak iktisap eden kimseyi korumuş ve onun bu suretle vaki iktisabının geçerli sayılacağını vurgulamıştır. Ne var ki, bu kuralın uygulanamıyacağı, ayrı haller de bulunmaktadır. Örneğin, çifte tapulu yerlerde, tapu siciline güven ilkesinin yürümiyeceği ve MK .. nun 931. maddesi hükmünün uygulanma olanağı bulunmadığı, gerek Yargıtay uygulamalarında ve gerekse bilimsel görüşlerde oybirliği ile kabul edilmektedir.” (YHGK., T. 06.06.1984, E. 1982/14-519 K. 1984/662)