Paylı Mülkiyette Yasal Önalım (Şufa) Davası
Paylı mülkiyette yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanununda düzenlenmiş olup paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşları lehine tanınmış olan bir haktır. Paylı mülkiyete konu olan bir olayda herhangi bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma imkanı veren hakka önalım hakkı denir.
TMK. M.732: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Yasal önalım hakkının esas amacı paydaşlar arasına paydaşların rızası olmadan istenmeyen kişilerin girmesine engel olmaktır. Kanun koyucu bunu öngörerek paydaşlardan birinin payını satması halinde diğer paydaşlara bir önalım hakkı tanımıştır.
Önalım hakkı ve şufa hakkı aynı anlama gelmektedir. Paylı mülkiyet kurulduğu andan itibaren bu hak doğmaktadır. Taşınmazda paydaş olan kişiler önalım hakkını kullanabilirler, paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olanlar veya sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar bu hakkı kullanamaz. Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir dolayısıyla dava dışında kullanılması mümkün değildir.
Yasal önalım hakkı payın tamamının satılması halinde kullanılabileceği gibi bir kısmının satılması halinde de kullanılabilir.
Önalım Olayı
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için önalım olayının olması gerekir yani üçüncü kişiye yapılan satışın veya ekonomik bakımdan yapılan satışa eşdeğer işlemin geçerli olması gerekir. Önalım olayı iradi bir işlem olduğundan dolayı TMK m.733’de düzenlendiği üzere cebri arttırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım olayı bir bedel karşılığında payın devrini amaçlar. Örneğin; satış sözleşmesi veya ekonomik bakımdan ona eşdeğer bir işlem.
Yasal Önalım Hakkının Kullanılması
TMK m.732’ye göre, paylı mülkiyette payın tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satılması halinde yasal önalım hakkı kullanılabilir. Hakkın kullanılmasını daha da somutlaştırırsak;
- Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın varlığı
- Önalım hakkı sahibinin taşınmazda payının olması
- Taşınmazın paydaşların rızası olmadan üçüncü bir kişiye satılması
TMK m.734’de düzenlendiği üzere önalım hakkı alıcı olan kişiye karşı dava açılarak kullanılabilir. Eğer pay satış sonucunda alıcı adına tescil edilmişse, alıcıya; alıcı adına tescil edilmemişse satıcıya karşı kullanılacaktır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür (TMK M.734/2).
Yasal Önalım Hakkının Kullanılma Süresi
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. (TMK. m.733/3)
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. (TMK. m.733/4)
Kanunda geçen üç aylık süre yapılan satışın alıcı ve satıcının diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirdiği tarihten itibaren başlar. Eğer bu bildirim yükümlülüğünü yerine getirmezlerse önalım hakkı sahibinin bundan doğan zararlarını tazmin etmekle yükümlüdürler.
Yasal Önalım Hakkından Feragat Etme ve Vazgeçme
Yasal önalım hakkı, paydaşlar arasında yapılacak bir sözleşmeyle tamamen veya kısmen ortadan kaldırılabilir.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. (TMK m.733/2)